C’è un aspetto dell’investimento immobiliare a Dubai che viene sistematicamente sottovalutato: il trattamento fiscale della vendita. Nell’emirato non esiste un’imposta sulla plusvalenza per le persone fisiche. Ma questo non significa che il guadagno sia esente da tassazione. Per un cittadino italiano che mantiene la residenza fiscale nel proprio Paese, le regole cambiano radicalmente nel momento in cui il profitto attraversa i confini.

Il principio della tassazione mondiale

L’Italia applica il principio della tassazione mondiale: ogni reddito prodotto ovunque nel mondo da un residente fiscale italiano deve essere dichiarato e, se previsto, tassato in Italia. Questo vale per gli stipendi percepiti all’estero, per i dividendi di società straniere e, naturalmente, per le plusvalenze immobiliari realizzate fuori dal territorio nazionale.

Un immobile acquistato a Dubai e rivenduto con un margine positivo genera una plusvalenza che, ai fini fiscali italiani, è trattata come reddito diverso. La normativa prevede due opzioni: includere il guadagno nel reddito complessivo (soggetto all’aliquota IRPEF marginale, che può arrivare al 43%) oppure optare per l’imposta sostitutiva del 26%. La seconda opzione è quasi sempre la più conveniente.

La regola dei cinque anni

Esiste però un’esenzione importante. Se l’immobile è stato posseduto per più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata per le persone fisiche. Questa regola, identica a quella che si applica alle seconde case sul territorio italiano, rappresenta un elemento strategico nella pianificazione dell’investimento. Chi acquista con un orizzonte di medio-lungo termine (cinque anni o più) elimina completamente il problema della plusvalenza.

Per chi desidera approfondire l’intero quadro fiscale legato al possesso e alla cessione di proprietà negli Emirati, una risorsa utile è la guida sulle tasse Dubai per italiani pubblicata da Lucietti Real Estate, che analizza ogni scenario nel dettaglio.

Obblighi dichiarativi: il quadro RW e l’IVIE

Indipendentemente dalla vendita, il possesso stesso di un immobile a Dubai genera obblighi dichiarativi. Il bene va indicato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, sezione dedicata al monitoraggio fiscale dei patrimoni detenuti all’estero. Su questo valore si applica l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero), pari all’1,06% del valore di acquisto o del valore catastale, se disponibile.

La rendita da affitto, se l’immobile è locato, va dichiarata come reddito estero. Anche in questo caso si può optare per l’imposta sostitutiva del 26%. Non essendoci tassazione locale a Dubai sugli affitti percepiti da persone fisiche, non si pone il problema della doppia imposizione su questa voce.

La convenzione bilaterale Italia-EAU

Tra Italia ed Emirati Arabi Uniti esiste una convenzione per evitare la doppia imposizione. Poiché gli EAU non tassano la plusvalenza immobiliare per le persone fisiche, l’imposizione avviene esclusivamente in Italia. Il risultato pratico è che il carico fiscale complessivo su un investimento immobiliare a Dubai è inferiore a quello su una seconda casa in Italia, dove si sommano IMU, addizionali comunali e regionali, e la stessa imposta sulla plusvalenza.

Le società: un capitolo a parte

Chi investe tramite una società (Free Zone o Mainland) a Dubai è soggetto alla corporate tax emiratina del 9% sugli utili superiori a 375.000 AED, introdotta nel 2023. Per una SRL italiana che detiene un immobile a Dubai, la plusvalenza è tassata con IRES al 24% più IRAP, senza l’esenzione dei cinque anni prevista per le persone fisiche.

La scelta della struttura giuridica (persona fisica, SPV in Free Zone, o società italiana) ha un impatto significativo sul carico fiscale finale. Non esiste una soluzione universale: dipende dal budget, dalla provenienza dei fondi, dall’orizzonte temporale e dalla strategia di uscita.

Le tempistiche: quando dichiarare cosa

La tempistica degli obblighi dichiarativi segue il calendario fiscale italiano. L’immobile va inserito nel quadro RW nell’anno di acquisto. L’IVIE va calcolata e versata con il saldo delle imposte a giugno dell’anno successivo (o con acconto se l’importo supera determinate soglie). I redditi da affitto vanno dichiarati nell’anno in cui vengono percepiti, indipendentemente dal momento del contratto.

In caso di vendita, la plusvalenza (se tassabile) va dichiarata nell’anno della cessione. Il valore di conversione AED-EUR segue il cambio medio del periodo indicato dall’Agenzia delle Entrate. Errori nella conversione o nella tempistica possono generare sanzioni: la compilazione corretta del quadro RW è particolarmente importante, perché le omissioni sono sanzionate dal 3% al 15% del valore non dichiarato.

Il commercialista giusto fa la differenza

Per chi sta valutando di comprare casa a Dubai, il consiglio più importante riguarda la pianificazione fiscale preventiva. Rivolgersi a un commercialista con esperienza specifica in dichiarazioni di immobili esteri, convenzioni bilaterali e calcolo IVIE non è un optional: è la differenza tra un investimento ottimizzato e uno che lascia margine sul tavolo.

Il mercato immobiliare di Dubai offre rendimenti superiori alla media europea e un contesto normativo trasparente. Ma la trasparenza non esonera dalla complessità: conoscere le regole del gioco, su entrambi i lati, è il primo passo per investire con consapevolezza.